海南全域限购 雅居乐鲁能深陷至暗时刻

4月17日，海南自贸区规划出台后第一个交易日，沪指收3110.65点创10个月新低，海南板块却逆市出现涨停潮；在琼布局的房地产股成为大赢家，如港股雅居乐，早盘升至17.84港元，逼近2007年最高水平（约18.61港元）。

股市总是有着非同寻常的敏锐度，摸高之后，雅居乐股价持续阴跌，背后的原因在4月22日揭晓——海南出台全域限购政策，4月23日，雅居乐股价急跌，收盘报15.20元，此价格已经自高点下挫近15%。

全域限购，除了“关门打狗”了炒房客之外，海南的“大地主”们也面临“至暗时刻”。

这两家房企面临“至暗时刻”

在2017年海南房企销售额TOP10的排行榜上，碧桂园、鲁能、雅居乐、融创等赫然在列。而在这份榜单上，最倚重海南市场的房企并不是巨头，而是发迹于海南、并重金布局海南的两大“地主”——雅居乐和鲁能。

海南对雅居乐的意义业内共知。自2009年清水湾项目首期开盘入市后，该项目就一直为雅居乐提供了不小的销售业绩。2009年3月，清水湾项目首期正式开售，当年就获得64亿元的销售业绩，占了2009年销售总额的30%。2010年，清水湾的销售翻升至99亿元，仍然占全年323亿元的销售金额1/3左右。

2017年，雅居乐在海南的销售额186亿元，占公司总业绩897亿的20%。

清水湾项目的大获成功也让雅居乐尝到了来自海岛的清甜，其现有6个海南项目，总建筑面积突破1000万平方米。

另一家销售占比超20%的是鲁能集团；自1990年进入海南至今28年来，布局三亚、海口、文昌、澄迈四地，拥有鲁能三亚湾、海口鲁能钓鱼台美高梅、海口鲁能海蓝福源、海口鲁能海蓝椰风、文昌山海天等大型滨海度假项目，目前未售面积达1300万平米。

根据克尔瑞机构发布的数据显示，2017年鲁能地产全年销售额893.7亿元。鲁能海南销售金额186.3亿元，在总业绩中占比20.84%。

熟悉内情的业内人士对记者指出，尽管众多一线巨头近年纷纷扎入海南市场，对外宣称的囤地数也颇为惊人，但很多项目都属于意向、且是分期开发，实际投入的资金随销售进度滚动，此次全域限购，很多项目的后续开发进度受到影响，实际产生的投入也不会像宣称的那么多，对这些企业来说，无非是失去了一个赚钱的区域市场，并不会产生太大的实际损失；

而过于依赖海南销售的雅居乐和鲁能，却一下子被切断了最重要的收入来源，此时重新布局岛外市场为时已晚，或将导致房企排名位次严重下滑，并进而影响融资能力，丧失在未来竞争格局中的主动权。

对雅居乐和鲁能来说，这一时刻就是“至暗时刻”，业内人士慨言。

全域限购 “史上最严”

让囤地房企难以翻身的，是“史上最严”的全域限购政策。

4月22日，海南省宣布：自4月22日20时起实施全域限购，非本省户籍居民家庭在新增限购区域购买住房，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，此前已实施限购区域则需要提供60个月。

熟悉海南市场的业内人士告诉记者，海南岛外购房者占比将近八成，之前还只是划定了限购区，通过个税或者社保来限制购买。非本省户籍购房者还是有很大的选择余地。

更严格的是，新政规定自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

“海南各市县要加强购房资格审查，规范住房交易行为。非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。”海南省住建厅厅长霍巨燃接受新华社记者采访时表示。

上述政策产生的直接后果是“不能买”，新政还规定买了“不能卖”，居民家庭或企事业单位、社会组织在海南省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让。

如果政策长期执行，符合资格的接盘者寥寥无几，投资炒作的空间被完全封杀；而捂盘等待调控政策放松，行不行？

限购政策“长期不动摇”

针对这样的疑问，海南省有关部门也及时作出了回应。

“这样层级的政策文件和长远方向一般不会轻易改变。”海南省政府一位权威人士说。海南省住建厅厅长霍巨燃接受新华社采访称，此次新政出台的目标是为了坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，回归房子的居住属性，调整优化房地产区域结构、产品结构、租售结构，保持房地产市场平稳健康发展，推动自由贸易试验区和中国特色自由贸易港建设。

“海南实行最严格的生态环境保护制度，保护好海南的绿水青山，坚决不做房地产加工厂，以壮士断腕的决心降低海南省经济对房地产的依赖。”霍巨燃表示。

海南省主要领导也在多个场合多次表态，海南不能成为房地产的“加工厂”。

前述权威人士表示，“近期经济要受一定影响，但是值得。海南迟早都要下这个决心，还不如早点下，否则来海南只想做房地产。”

新政规定，海南将实行最严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加，建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜，大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。

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