房探来了｜青岛世茂悦海公寓“托管经营” 物业公司收软装费后“资金困难”

齐鲁网·闪电新闻5月10日讯 近日，不少青岛市民向闪电新闻反映，他们在世茂悦海购买公寓，收房后托管给上海恺亚物业服务有限公司运营管理。然而，这家公司在收取35000元的软装费后，却没有履行《委托运营管理协议》，经营遇到困难，办公地点“人去楼空”，业主们直呼上当受骗。

公寓托管给物业公司 工作人员：不可能主动违约

世茂悦海项目开发企业为青岛世茂投资发展有限公司，公开资料显示，早在2017年，世茂集团就携手恺信亚洲管理集团入驻青岛，双方为世茂悦海项目签订了战略合作协议。恺信亚洲管理集团将对部分业主购买的世茂悦海公寓进行托管经营，业主从中赚取租金收益。

这种模式吸引了不少购房者。2018年3月，青岛市民刘先生就在世茂悦海13号楼购买了一套公寓，面积为47.89平方米，并且和恺信亚洲管理集团旗下的上海恺亚物业服务有限公司（以下简称“恺亚物业”）签订了《委托运营管理协议》，期限为10年，从第2年开始，恺亚物业每年支付给刘先生2万到3万不等的租金。另外，刘先生还需支付给恺亚物业35000元软装费。考虑到托管后能有不错的收益，刘先生最终签订了协议。

恺亚物业在世茂悦海售楼处设立办事点，购房者在购房时就会被推荐托管业务。“租金每半年支付一次”，担心购房者拿不到租金，工作人员这样向购房者承诺。但还是有购房者提出疑问，万一交了35000元的软装费，恺亚物业运营不下去，不履行合同怎么办？工作人员接着说，“我们公司不仅跟业主签合同，还跟世茂签合同，要是我们违约，不仅要给每位业主支付半年的租金，还要向世贸支付巨额的违约金。我们不可能主动违约。”

签完协议交纳35000元软装费 物业公司“撒手不管”

2019年12月底，世茂悦海13号楼精装交付，按照开发企业和物业公司的约定，2-14楼都办理了托管，待软装之后，就可以统一对外经营酒店了。刘先生收房后，将房门钥匙和35000元软装费交给了恺亚物业。然而，让他万万没想到的是，之前保持联系的工作人员突然联系不上了，“办公地点也没有人，对方失联了”。

刘先生提供的一份软装清单显示，他购买的这套公寓卧室、客厅、厨房里的家具、家电，全应由恺亚物业置办，但是，恺亚物业收了软装费后，“家具、家电一样没有给我们购买，”刘先生认为，恺亚物业骗取了业主们的软装费。

房企：物业公司经营困难 正筹划转让经营权

针对此事，闪电新闻记者咨询青岛世茂投资发展有限公司，一名工作人员表示，今年3月份，业主们反映，恺亚物业没有按时支付软装利息，青岛世茂投资发展有限公司随后与恺亚物业取得联系，发现了其中的缘由，“恺亚物业因为内部原因遇到了资金困难，当时，正在寻找合作方，以求帮助解决资金难题。”工作人员说，恺亚物业本来想要引入深圳的一家公司，但经过核查，这家公司存在经营上的负面信息，合作事宜就此搁置。

后来，青岛世茂投资发展有限公司帮助恺亚物业寻找到一家武汉的合作公司，“4月30日，软装利息已经支付给业主了。”不过，经营权还没有正式转让，具体细节还在沟通中。“现在正往好的方向去发展，基本上没有问题。”

“售后包租”暗藏法律风险

公寓项目虽然不限购，但在房地产市场整体降温的背景下，很难取得销售上的好成绩。为此，房企引进资管公司，通过“售后包租”的方式来吸引社会资本，这也是省内公寓项目的惯用操作手法。

然而，《商品房销售管理办法》第十一条明确规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

2011年1月4日，最高人民法院公布了《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，该《解释》规定，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售，售后包租，约定回购，销售房产份额等方式非法吸收资金的，应当依照刑法第一百七十六条的规定，以非法吸收公众存款罪定罪处罚。

有专家表示，售后返租实际上是购房者先掏钱解决了开发商的资金短缺问题，承担了购买以后房产的所有风险，一旦经营不善，承租方只需要申请破产就可以规避掉所有的合同风险。

闪电新闻记者 唐福晨  报道

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